Edificar no es llegar y ponerse a levantar muros. Como todos hemos podido ver en alguna ocasión, cuando se levanta un edificio o vivienda, lo primero que se hace, es cavar. Cavar y cavar para colocar la base de la estructura. A esto, se le conoce como hacer los cimientos para levantar una construcción. Sin una buena base, cimientos en este caso, el edificio, no será tan resistente como debiera, aparte de presentar todo tipo de problemas relacionados en el futuro. Aunque esto no es de lo que queremos hablar en este artículo, los cimientos, los dejamos para otra ocasión, para centrarnos en lo que se necesita para poder siquiera, empezar a cavar esos cimientos: el proyecto de obra.
A la hora de construir una vivienda o edificio, es esencial con una buena base, tan sólida como los citados cimientos, pero en este caso, sobre el papel. Un buen proyecto de obra es la antesala a una correcta ejecución de la obra en cuestión. En el documento, deben quedar claramente detallados y definidos todos y cada uno de los aspectos relativos a la construcción.
No somos arquitectos ni ingenieros, por lo que para conocer todos los pormenores sobre este tipo de documento y proyecto tan importante, nos hemos acercado a Mar Studio, un estudio de arquitectura y diseño de interiores, donde el proyecto de obra es uno de sus servicios más solicitados. Con su ayuda hemos podido recabar alguna información al respecto para compartirla con los lectores interesados, así que, allá vamos. Debido al incremento en la demanda de autopromoción de viviendas unifamiliares, es cada vez mayor el número de personas interesadas en esta cuestión, puesto que deciden construir su vivienda, adaptándola a sus gustos y necesidades. Razón por la que resulta indispensable, estar al tanto de todo lo que implica contar con un buen proyecto de vivienda y, por ende, de obra.
En que consiste el proyecto
Básicamente, un proyecto de vivienda define las características que deber reunir un edificio y los pasos que se deben llevar a cabo para ejecutar su construcción. Uno de los métodos más eficaces para disponer un presupuesto ajustado y lo más cerrado posible es, sin lugar a dudas, disponer de un buen proyecto, puesto que en el mismo, se identifican todos y cada uno de los detalles de la obra en cuestión.
De tal manera que un proyecto de obra que se precie debe estar compuesto por una serie de documentación en la que se detallen al máximo las fases y envergadura del proyecto:
- Esta documentación consiste en un escrito que enumera las características del proyecto. Se compone de una memoria descriptiva del proyecto, una memoria constructiva y una técnica, a la que se añaden todos los añejos relativos al cumplimiento de la normativa vigente de aplicación. Dentro de la memoria, hay que identifica la situación, los antecedentes y todas las soluciones constructivas adoptadas.
- Documentación gráfica. Este apartado, implica la inclusión de los planos de un proyecto. Se empieza por los planos de situación y emplazamiento, bajando de escala y detallando todas las actuaciones que deben realizarse en la obra, hasta que se alcanzan los detalles constructivos. En función del tipo de obra, se añaden planos de instalaciones, estructuras, planos urbanísticos, etc.
- Pliego de construcciones técnicas particulares. Esta parte del documento, consiste en el documento legal que hace posible regular la ejecución, las obligaciones técnicas que debe acometer el constructos y las definiciones y calidades de los materiales que van a ser utilizados. Al mismo tiempo, regular el proceso de ejecución de los trabajos de la obra y los criterios de medición de la misma.
- Este apartado no es otra cosa que un listado de capítulos y partidas de los trabajos y materiales necesarios para ejecutar la obra. Con las mediciones es posible realizar un presupuesto desglosado en precios unitarios.
- Anejos al expediente. En esta parte final del documento que comprende el proyecto de obra, se incluye todo lo relativo a la gestión de los residuos, un estudio de seguridad y salud, estudio geotécnico del terreno y otros documentos que se completan en función de la localización del proyecto que se vaya a llevar a cabo.
En consecuencia, deben llevarse a cabo una serie de pautas para poder confeccionar el proyecto de obras. Puesto que este tipo de proyectos nacen de la necesidad de un cliente que quiere encargar la construcción de su vivienda, será el mismo quien comunique sus necesidades particulares al estudio de arquitectura en cuestión. Durante la entrevista con los arquitectos, el cliente comentar sus necesidades funcionales, los objetivos del proyecto, el tipo de vivienda, las estancias y todo tipo de información que pueda considerarse de interés.
Los profesionales deben saber, antes de proceder con el proyecto, si al cliente le gusta la cocina, cenar en la terraza, cuáles son sus hábitos, si es más de animales que de plantas, si practica deportes. Toda esta información no es un alarde de curiosidad, es lo que hace que el proyecto sea personal para el cliente y cumpla con todas sus querencias y necesidades.
Esta fase, se denomina estudio previo y se lleva a cabo en varias reuniones, con objeto de definir el proyecto y sentar las bases del mismo. Posteriormente, se pasa a la fase propositiva o anteproyecto, en la que se define el concepto del mismo para pasar al desarrollo de los planos, la idea de los materiales, iluminación e, incluso, mobiliario. En este punto, se sientan las bases del trabajo posterior, al tiempo que se concibe el diseño arquitectónico, como un todo integrado de funcionalidad y estética.
Tipos de proyecto a realizar
En función de la fase o necesidades del cliente, es posible realizar diferentes proyectos, de los cuales vamos a hablar a continuación:
- Estudio previo. Este paso previo, consiste en una revisión detallada de los diferentes parámetros urbanísticos, junto a un croquis que permita comprobar la viabilidad de la obra, tanto a nivel técnico como económico. Al mismo tiempo permite redimensionar la inversión conocer a posibles constructoras para la ejecución de la obra o la búsqueda de la financiación de la misma. Se trata de un proyecto que define los niveles de distribución de la obra, pudiendo plantear diversas alternativas de proyecto y creación.
- Proyecto básico. En este documento se propone la definición arquitectónica con la solución adaptada en obra. En el mismo se detallan tanto la volumetría como la distribución de la obra, incluyendo un presupuesto general por capítulos. Dicho proyecto se considera un proyecto final pero no preparado para ejecutar la obra de construcción.
- Proyecto ejecutivo. Este es el proyecto final en el que se incluye toda la documentación técnica necesaria para que pueda llevarse a cabo la ejecución de la obra y en el que se encuentra hasta el más mínimo detalle.
- Proyecto de obras mayores. Se trata de un proyecto ejecutivo de mayor complejidad a nivel técnico, puesto que las obras afectan directamente a la volumetría, la estructura o el uso principal del edificio, algo que ocurre en los proyectos de obra nueva. En algunas ocasiones es posible que se solicite este tipo de proyecto cuando se producen modificaciones sobre las condiciones de seguridad contra incendios, saneamiento o ventilación.
- Proyecto de obras menores. Como el anterior, se trata de un proyecto ejecutivo pero en este caso, de menor complejidad técnica y mayor sencillez, así como de menor coste.
- Documentación técnica correspondiente.
En función del municipio en el que vaya a ejecutarse la obra, el técnico puede solicitar un tipo de proyecto u otro. Razón por la cual, antes de comenzar con la redacción del proyecto de obras pertinente, el arquitecto encargado debe visitar al técnico del ayuntamiento correspondiente, de tal manera que se pueda concretar el proyecto conforme a la normativa.
En resumen, los pasos que se deben llevar a cabo a la hora de elaborar un proyecto de obra, son los siguientes:
- Estudio del programa funcional para adaptarse a las necesidades y pretensiones del cliente.
- Realización de un estudio de sostenibilidad del proyecto.
- Realización de un estudio tecnológico y de domótica si procede, para facilitar la vida.
- Diseño de un proyecto único y personal.
- Una vez presentado el proyecto, se solicita la licencia.
- Se buscan constructores y se procede a ejecutar la obra.
En cualquier caso, construir una vivienda o un edificio, requiere de una gran preparación previa. No solo hay que disponer de los medios y el terreno para edificar, es necesario contar con un buen proyecto, convenientemente desarrollado y todos los permisos necesarios para poder ejecutar la obra.
Por lo tanto, no podemos terminar este artículo sin recordar la importancia que tiene contratar los servicios de profesionales del sector. Un buen estudio de arquitectura está plenamente capacitado para ofrecer un servicio integral que incluya desde el estudio previo hasta la empresa constructora más acorde al proyecto. Aunque lo más importante, sin lugar a dudas, es contar con un buen proyecto de obras, que este bien redactado y confeccionado, en el que si incluya todo lo necesario para que, una vez manos a la obra, no surjan imprevistos.
